Kolik peněz stojí realizace rodinného domu? Je drahá?

Mezi lidmi panuje obrovská neznalost toho, kolik dnes stojí rekonstruovat anebo postavit rodinný dům. V naší mnohaleté praxi jsme se ještě opravdu nesetkali s jediným příkladem, kdy by klient řekl, že chce takový či onaký dům a má na něj peníze, které budou odpovídat jeho představám. Nikdy se to nestalo. Vždy lidé mají určité požadavky, které bohužel hrubě neodpovídají reálným cenám. Požadavky jsou přehnaně vysoké, jejich představy o ceně velice nízké. Je třeba klientům vysvětlit, kolik stojí realizace rodinného domu a proč tomu tak je.

Požadavky klientů jsou vysoké, představy o ceně nízké

Doba se vyvíjí rychle. Ve všech oborech. Stavařině se také nevyhnula. Naopak. Klienti si mohou vybrat z obrovské palety materiálů a technologií, které nám usnadňují a zpříjemňují život. To je ta dobrá zpráva. Špatná ale logická zpráva je, že tyhle všechny věci stojí více a více peněz. Jinými slovy požadavky klientů extrémním tempem stoupají, ale představy o cenách bohužel zamrzly a klienti na nich trvají. Pojďme si vysvětlit, jaká je ale realita stavebního trhu.

Ceníková cena zděné stavby za m3

Ceny za realizaci se dají ve stavebnictví sledovat. Architekti i projektanti častokrát vycházejí z ceníkových cen, nebo svých zkušeností. Nejlépe však obojího. Když my začínáme kreslit skici na nějaký nový rodinný dům, bereme základní ceníkovou cenu za dodávku a montáž na klíč (tzn. když byste si nechali dům postavit od stavební firmy) 6155 Kč/m3 bez DPH dle cenových ukazatelů ve stavebnictví pro rok 2019 (m3 = tzv. obestavěný prostor neboli objem domu vč. základů).

Ke stavbě rodinného domu můžete přičíst 15 %, pokud splňujete plochu do 350 m2 a necháte si dům postavit na klíč od stavební firmy. Dostanete se pak tedy na cenu 7078 Kč/m3 vč. 15% DPH. Je to cena z ceníku roku 2019, která se nachází pod položkou 803 Budovy pro bydlení, podsekce 803.61 Domky izolované, kdy svislá nosná konstrukce je zděná z cihel, tvárnic a bloků.

Novostavba rodinného domu zděné konstrukce

Ceníková cena dřevostavby za m3

Častým dotazem klientů je, zda je levnější dřevostavba než zděná stavba. Odpověď není zase tak jednoduchá, ale obecně se dá říct a my to klientům říkáme, že běžná dřevostavba je cenově stejná jako běžný zděný dům. Ostatně dle cenových ukazatelů výše zmíněných sami můžete vidět, že je cena dokonce nepatrně vyšší, a to 6230 Kč/m3 bez DPH, resp. 7164 Kč/m3 vč. 15% DPH. Sami si projděte tabulku na tomto odkazu: http://www.cenovasoustava.cz/dok/ceny/thu_2019.html  

Novostavba rodinného domu jako dřevostavby

4 zásadní faktory

Je třeba vysvětlit několik zásadních věcí, abyste pochopili, jak moc se tyto ceny blíží reálu. V první řadě jsou to ceny na klíč. Tzn. celý dům si necháte postavit od stavební firmy. Dodávku i montáž. Od základů až po finální povrchy. Druhá věc je výstavba od kvalitní stavební firmy. Na to bychom mohli napsat samostatný článek (a v budoucnu určitě napíšeme 😊).

Setkali jsme se v naší praxi s různými typy firem. Firmy levné, firmy drahé, kvalitní i nekvalitní s termíny krátkými i dlouhými. My sami skicujeme, navrhujeme a projektujeme relativně dlouhý čas. Má to ale svůj důvod. Kvalita je potom nesrovnatelně vyšší. Tyto ceny jsou tedy od spolehlivých profesionálních firem, které si samozřejmě za svoji práci řeknou adekvátní peníze. Takové firmy mají mistra, případně stavbyvedoucího, přípraváře atp. Proto ta jejich práce stojí čas i peníze. Třetí věc je určitě důležité si uvědomit, kdy se o cenách bavíme. Tyto ceny jsou za rok 2019.

Pro porovnání si vezměte cenové ukazatele za rok 2012. Pro zděný dům taková cena byla 5755 Kč/m3 vč. 15% DPH, pro dřevostavbu pak 6072 Kč/m3 vč. 15% DPH. Vezměte si, že během sedmi let došlo ke zdražení u zděných staveb o 19 % a u dřevostaveb o 16 %. Posledním důležitým postřehem je to, že se bavíme o cenách za solidní standard. Zkrátka slušný materiálový i technologický střed. Nic nejlevnějšího, ale určitě ne nic luxusního.

Lze počítat i přes m2

Kromě obestavěného prostoru v m3 se můžete častokrát setkat i s cenami za m2. Popravdě jsou i častější. Vezměte např. developery, kteří prodávají byty a domy za m2. Abyste byli v obraze, tak pokud přepočítáte výše zmíněné ceny na m2, dostanete se na hodnoty okolo 35 tis Kč/m2 vč. 15% DPH jak u dřevostaveb, tak i u zděných staveb. V tomto případě se uvažují m2 jako užitná plocha, nikoliv zastavěná. 4 zásadní faktory i zde samozřejmě platí.

K tomu připočtěte ostatní části domu

Co tím myslíme? Výše uvedené ceny platili pro dům jako takový, tzn. dům, ve kterém dokážete bydlet. Hrubá stavba, technologie pro vytápění, povrchy stěn a podlah, dlažby a obklady v koupelně, zařizovací předměty v koupelně. K těmto cenám byste ale měli přičíst ještě tzv. věci ostatní, jak my je nazýváme. Patří mezi to kuchyňská linka, nábytek, koncové prvky osvětlení, zpevněné cesty na pozemku, oplocení, brány a branky, bazény atp. Na tohle nezapomínejte.

Je rok 2020

Klienti nám řeknou svoje požadavky a doplní je představou o ceně. Jak jsme psali na začátku článku. Ještě nikdy se nám nestalo, že by se rovnaly dané požadavky reálné ceně. Nikdy. Zarážející, máte pravdu. Když jim vysvětlíme, že ceny ve stavařině šly za poslední roky doslova o desítky procent nahoru, nechtějí nám věřit. Mávají rukou a říkají, že to není možné, že oni to postaví za peníze, které si oni představují. Nejen domy se zdražují, ale i vše ostatní. Například auta. Náš oblíbený příklad.

Přibližně v listopadu 2019 vyšla 4. generace Škoda Octavia. Nádherné auto. Na webu autoforum.cz jsme četli od redaktora článek, že bude startovat cena této Octavie na 456 900 Kč. Zajímavé ale je, že to srovnal s počátkem roku 2013, kdy na trh vstupovala předešlá generace Octavie. Ta ale začínala na 334 900 Kč. Ano, rozdíl 122 000 Kč. V procentech vyjádřeno zdražení Octavie o 36 %, tj. o více než třetinu. A podívejte se. Automobilky nestačí auta vyrábět a nikdo se nad cenami nepozastaví. Ale přijde na stavařinu a bum. Problém. Lidé to nechtějí chápat. Rozumíme tomu, že automobily jsou řádově stovky tisíc korun, ale domu jsou miliony korun. Ale je třeba brát zdražení ve stavařině zkrátka jako fakt. Ať už díky kvalitnějším materiálům, tak především díky nedostatku řemeslníků (ale to už si necháme na jiný článek).

Faktor svépomocí

To jsou vysoké ceny, mnoho z vás namítne. Ano, souhlasíme. Jsou. Určitě se dá postavit levněji (ale i dráž). Musíte do toho ale vložit hodně svého času, úsilí a nervů. Máme klienty, kteří stavěli svépomocí a postavili v jednom případě dokonce o 35 % levněji, než jsou ceníkové ceny. Důležité je říct, že to bylo v roce 2016, kdy ceny především stavebních prací (=práce řemeslníků) nebyla tak drahá jako je nyní. Plus musíte brát v úvahu, že tomu obětovali doslova stovky a stovky hodin času. Častokrát na úkor rodiny, volného času, odpočinku, víkendů.

Nesmíme zapomenout ani na množství telefonů, e-mailů, objednávek, kontrol nabídek, čímž museli projít, než dům postavili, nebo zrekonstruovali. V takovém případě se dá postavit určitě o dost levněji. Druhou věcí je kvalita prací. Opravdu víte, co děláte/objednáváte/stavíte, pokud nejste stavař? Opravdu stačí si věci vyčíst na internetu? To necháme na každém z vás.

Stavbou svépomocí dokážete ušetřit peníze. Umíte ale dodržet a zkoordinovat kvalitu?

Ceny rekonstrukcí

U rekonstrukcí neexistují žádné oficiální cenové ukazatele. Důvod je jednoduchý. Rekonstrukce jsou složitější. Projekčně i realizačně. Obvykle u nich počítáme řádově (podle složitosti) cca 10-20 % ceny navíc oproti novostavbám. Hůře se odhaduje rozsah rekonstrukce, termín rekonstrukce i prvky, které zůstanou, nebo které se budou muset demontovat a nahradit novými. Buďte u rekonstrukcí opatrnější než u novostaveb a mějte určitě nějakou finanční rezervu. Nejděte na hranu vašeho rozpočtu.

Je tedy realizace drahá?

Není zase tak těžké na tuto otázku odpovědět. Máte-li malé požadavky na materiály i technologie, tak odpověď je ne. Realizace není drahá. Problém je, že s tím se vlastně nesetkáváme. Klienti nechtějí obyčejné levné věci (vzpomeňte na Octavii). Klienti chtějí hezké věci, nebojíme se říct luxusní věci. Nemáme s tím problém. Jen je třeba tušit, že v takovém případě je odpověď ano. Realizace zkrátka bude drahá. Zaplatíte si za lepší a kvalitnější materiály oken, střešní krytiny, dlažeb, obkladů, vnitřních dveří a mnoho dalšího. Přesná odpověď je tedy pouze a jenom na vás.

Realizace bude drahá či levná podle toho, jaké budou vaše požadavky, přání a představy a jaké materiály a technologie si vyberete. Naše doporučení pro klienty je tedy jednoduché. Pečlivě vybírejte podle vašich požadavků s ohledem na váš celkový rozpočet.

Pokud by vás zajímalo více o všech krocích, které vás čekají při stavbě, nebo rekonstrukci domu, připravujeme pro vás fyzické jednodenní i on-line kurzy STAVAŘI KLIENTŮM. Více informací najdete na www.stavariklientum.cz

Autoři: Ing. arch. Roman Kučírek a Ing. arch. Jan Komarek, 3K Architects